金利がいつ上昇するか分からない中、繰上げ返済を検討することも一つの選択肢となります。ここでは、繰上げ返済をいつ行うとどれぐらいの期間が短縮できるかを考えてみます。返済方法を一般的な元利均等返済とします。
まず、繰越返済をするとしても元金がいくら残っているかを計算する必要があります。
繰越返済の前提
次のような前提でローンを組んでいるとします。
- 元々のローン金額：30,000,000円
- 年利率：0.3%
- 元々の返済期間：35年（420ヶ月）
- 月々の返済額：約75,000円
繰越返済の金額は固定金利の1.5%で組んでいた時との差額を毎月貯金していくとします。１00万円が貯まった時点で繰越返済するとどれぐらい期間が短縮出来るでしょうか？
固定金利1.5%の時のつき続きの返済額を計算してましょう。下記の計算式で計算すると約91,000円となります。
差額の91,000 – 75,000 = 16,000円を毎月貯蓄します。
返済にあてるのであまりリスクを取らずに銀行の定期預金などで毎月積立を行います。100万円を達成するには6年あれば1,154,883円と十分に達成できそうです。銀行の金利は雀の涙ですが、継続できれば貯蓄は可能です。
残りの元金
それでは6年後に100万円の繰越返済を行った場合、どれぐらい期間を短縮できるかを次のブログを参考に計算してみます。
6年経過後の元金 = 25,078,229円
ですね。6年ぐらいではあんまり減りません。ここから100万円を繰越返済して期間を短くしてみます。
返済期間の計算
6年後の元金から100万円を引いて次の条件を前提として返済期間を計算します。
- 残りの元金：24,078,229円
- 年利率：0.3%
- 毎月の返済額：75,253円
月の利息 = 24,078,229 x 0.3 / 100 / 12 = 6,019
月の元金部分 = 75,253 – 6,019 = 69,234
残りの元金 = 24,078,229 – 69,234
これを残りの元金が０になるまで繰り返して何回目で０円となるのかを確認します。手計算では大変なのでエクセルやPythonなどで計算します。
計算すると、334回(月）となります。420回から72回し払っているので残り348回のところが14回減の334回と1年２ヶ月の短縮です。現実的には変動金利には5年ルールと125%ルールというのもがあり、返済額が急激に増加することはありませんが、利息は増えていきますので備えていく必要があるでしょう。
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